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“男人有房，什么缺点都可以原谅。”这是当前韩国女性在选择结婚对象时最流行的一句话。尤其是在首尔的江南，一套100平方米的最普通的住宅，至少要在10亿韩元以上（相当于人民币500万元），因此大部分韩国年轻人，如果没有父母的帮忙，工作30年不吃不喝，也很难在首尔的江南买一套房子。这从侧面反映出韩国房地产市场的现状。
由于20世纪50年代的韩国经历了战后政治、经济局势动荡不稳，无法进行有序的经济开发，朝鲜战争（1950-1953）以后，韩国经济衰弱，国内居民的住房基本需求得不到满足。韩国的住房政策是从20世纪60年代开始实施的。本文从上世纪60年代开始，梳理韩国住房政策的演变历程。
韩国房屋价格同比变化
1960s：工业化起步阶段，城市化比率尚低
1961年韩国政府制定了首个《经济开发5年计划》，以促进住房建设和供应。为了解决日益突出的住房矛盾，1963年颁布首个住房法律《公营住宅法》扩大公房的供应。为了解决住房建设资金短缺的问题，成立了大韩住宅公社（1962年）和韩国住宅银行（1967年）两家国有机构。但由于韩国的产业发展处于工业化起步阶段，政府投资又倾斜于产业，对住房建设的实际投资非常有限，住房投资占GDP的比重也只有2.3%。
韩国的住房建设总数及政府与企业建设数
从1960年起，政府主导下的韩国住房市场充斥了“计划建设”、“按规定供给”、“限制房价”、“指导地价”等具有计划经济味道的政策。在户均住房不足1套以及韩国居民对住房的刚性需求下，充满计划经济意味的韩国房地产市场竞争极度不完全，使得韩国房价被严重低估。
1970s：人口迁移明显，制度渐趋完善
进入20世纪70年代，迅猛的城市化进程吸引了众多的农民搬迁到繁华的城市中，住房不足问题日显突出，住房普及率也呈现下降的趋势。为此，韩国政府制定《住宅建设10年计划》（1971-1981），作为配套法规制定《住宅建设促进法》（1972）、《关于国民住宅优先供给的规定》（1978）等法规，确立了多渠道建设住房、重点建设小户型住房的基本方针。进入20世纪70年代后期，为了抑制房价和住房投机行为，韩国政府出台了《商品房上限价政策》、《抑制不动产投机措施》等政策。此外，还导入了“住宅请约制度”（1978），政府根据“请约金”的缴付情况、年限以及其它条件来决定购房优先顺序的制度。
韩国的住房普及率
为了有效地开发、供应住宅用地及工业用地，1975年韩国政府成立了国有公共机构韩国土地公社。从1970年到1979年，韩国共建设176.1万套住房，其中国有公共机构所建住房占总套数的比重达29.7%。公共机构为增加住房供应、稳定房价，做出了积极的贡献，特别是在房价上涨、投机盛行的1977~1979年间，这一比重分别达到38%、38%和47%。此外，20世纪70年代住房投资占GDP的比重与20世纪60年代相比增加一倍，达到4.8%。
1980s：住房大量供应，楼市稳步增长
1981年，为了解决建设资金的不足，韩国政府设立了国民住宅基金。另外，韩国政府于1988年开始实施了《200万户住宅建设计划》（1988-1992），韩国由此进入“住房大量供应时代”。针对土地投机行为的盛行，韩国政府出台了《地价公示制度》（1989）。从1980年到1989年，韩国共建设263.4万套住房，建设总套数比20世纪70年代增加了49.6%，其中国有公共机构所建的住房占总套数的比重高达49.1%，而且住房投资占GDP的比重达到5.1%。
从80年代起，韩国的经济开始发展，到1988年汉城奥运会后，韩国经济进入了真正的快速发展和腾飞期，大量的外资引入及不断地培养民族产业，使韩国迅速成长为亚洲的四小龙，韩国的房地产业也随之保持稳步的增长。
韩国人均GDP及同比变化
1990s：金融危机重创，住房市场化开端
进入20世纪90年代以后，得益于《200万户住宅建设计划》（1988-1992）的完成,，韩国的住房难问题得到了根本性改善，并且住房价格也开始出现下降的趋势。在《200万户住宅建设计划》实施期间，共建设281.2万套住房，住房普及率也从1988年的70.9%，到1992年升至76%。为了制止房地产交易当中出现的偷漏税和投机行为，金泳三政府于1995年颁布了《不动产实名制》。
1997年的亚洲金融危机给韩国经济造成了沉重打击，住房市场陷入了前所未有的低谷。仅在1998年，住房建设企业的破产率就达到了14.3%，住房建设套数比上一年减少了48.7%。大批房地产企业因为资金周转不灵、国内需求不足等问题濒临倒闭，房价、地价也随之大幅下跌。政府为了活跃房地产市场，开始实行住房市场化的举措，陆续出台了诸项措施，如减免税负、取消限价。从1999年下半年开始，韩国经济呈现复苏迹象，住房价格开始出现攀升的趋势。
金大中时期（1998-2003）：经济复苏带动楼市发展
随着韩国政府出台了陆续的刺激经济发展政策，2002年开始，韩国经济已经基本从金融危机的影响中恢复起来，经济的复苏带动了房地产市场的恢复，大批资金开始进入房地产市场，使得韩国房地产市场开始过热势头，房价开始大幅攀升。2003年起，韩国房价增速出现了首次超过韩国居民收入增速的情况。
2001年和2002年的房价涨幅分别达到了9.9%和16.4%。从1990年到2002年，韩国共建设740.4万套住房，年平均达到57万套，比1980s的平均水平增加了1.2倍。住房投资占GDP的比重实现了历史最高水平，达到6.7%，比1980s增加了31.4%。住房普及率也从1990年的72.4%，到2002年达到100.6%。
卢武铉时期（2003-2008）：高房价与供过于求并存
在亚洲金融危机后，韩国的房地产市场也受到了极大的打击，当时的韩国房价下跌近一半。为了扶持建筑业，快速恢复经济，拉动经济增长，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制，同时，韩国央行实行低利率政策，此举成功激活了韩国房地产市场，但随之也带来了房价高速增长的隐患。
2002年以来，韩国经济已基本从1998年的金融危机中恢复，韩国社会积累了大量的财富，大批资金进入房地产市场，使韩国房地产市场出现过热势头。随着成交量上升，房价也急速攀升，2000年-2005年期间，首尔江南区的公寓平均售价上涨了近3倍。在首尔的黄金住宅区，一套3居室住房标价20亿韩元以上，是韩国平均国民收入的100倍。为了控制高房价，卢武铉政府出台了一系列抑制房价的政策和措施。例如2005年开始，推出“筹资建设100万套低收入和无房户的住房”、“提高30%住房销售资本收益税”等。到了2007年，政府再次把资本收益税提高到60%。
卢武铉政府收紧房地产政策以来，过热的韩国房地产不但没有降温，反倒陷入高房价、低成交率和供过于求并存的困境。仅2005年到2006年，韩国平均房价就上涨了13.8%，首尔地区房价涨幅达到24%以上。按韩国人平均年收入2000万韩元计算，想在首尔买一套6亿韩元的普通公寓，他们要不吃不喝30年。尤其是提高资本收益税，使拥有多套住房的人，宁愿把房屋放到租赁市场中，也不愿意进行买卖交易。
李明博时期（2008-2013）：地产市场多次涨跌反复
2008年全球金融危机爆发。受金融危机的影响，韩国经济大受打击，也使得韩国房地产业出现了短暂的下降。房价的下跌使韩国家庭资产缩水，债务比重上升，消费能力下降，严重拖累韩国内需市场。同时，由此引发的银行坏账风险大幅上升，危及金融系统稳定。2008年底，由于人民对经济发展前景感到不安，所以出现了短暂性抛售住房的浪潮。韩国最贵的首尔江南地区，甚至出现了以7亿韩元出售90平方米住宅的案例。
为了摆脱经济危机，激活房地产业，鼓励房产交易，2009年李明博政府把卢武铉政府制定的“购买6亿韩元以上住宅者，将交纳普通住宅8倍的综合房地产税”法案，改为“购买9亿韩元以上住宅者，将增加交纳综合房地产税”。同时，李明博政府还将卢武铉时期制定的“将住房销售资本收益税提高60%”，降低至30%。同时推动“加快房屋再开发步伐”，也就是鼓励开发商将那些已经有30年历史的老公寓房进行重建、再开发。
随着韩国经济的不断复苏，加上李明博政府的“房地产推动政策”，韩国的房价将在2010年再次攀升，这其中另一个主要原因是海外资金的加速注入，因为韩元汇率的大幅下降，使得海外的韩侨及一些海外房地产投资商不断进入韩国，导致2010年韩国房地产业将迎来又一个高峰。
2012年韩国房地产市场再次陷入低谷，当年韩国住宅市场月平均交易量为55488套，是自2006年开始统计并公布实际交易价以来的最低数值，由此导致16000多家房地产中介公司倒闭。以首都圈为例，其年住宅交易量从2006年的70万套下降到了2012年的27万件，降幅超过60%。为激活房地产市场，韩国政府公布了多达46项的楼市振兴新政，包括购买首套住房免征房产购置税，年收入低于6000万韩元的家庭无需支付购置税等。
2013年韩国住宅交易量上涨0.31%。2014年韩国房产与土地交易量价继续增加，其中韩国全国住宅交易量超100万套，创近8年来的历史高点。2014年，韩国住宅交易量为100万5000套，同比增加18%，该数字突破了2006年创下108万套的纪录。韩国房价也延续了2013年的上涨势头，全年上升1.71%，较2013年的上涨率有明显增加。
作者：李孟枭
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