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一、产业地产——蓝海市场，前景广阔
产业地产可以分为两种：一种是地方政府为了吸引投资，发展地区经济而设立的经济技术开发区；另一种是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的产业园。产业地产的类型包括免税区、自贸区、科技园区、技术城等多种形态。随着时代的发展、城市的更新，产业地产的开发模式也发生着转变，原有的以制造业为主的产业地产已无法适应时代的需求，必须通过功能演变寻求新的发展道路。
图1 产业地产发展趋势
最早的工业园可追溯至18世纪。英国最早完成工业革命，成为当时最大的资本主义工业园，当时的工业园可以理解为早期的工厂集中地。产业地产是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境，在日本称为“工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，主要设立在衰退的内城地区。
图2 大型都市发展历程
产业地产由联东集团于2003年率先提出，是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产学研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力，帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。
图3 产业新城发展理念
产业新城通过“产业+城市+城市运营”解决产城割裂的问题，是指位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，具有相对独立性的城市社区。产业新城提供满足于社区日常的居住、文化、教育、商业、公众或私人服务的需求，形成相对独立的城市社区。
图4 产业地产发展模式
二、运营策略——产城结合，双轮驱动
产业地产类上市公司包括华夏幸福、浦东金桥、陆家嘴、张江高科、苏州高新等。其中规模最大、模式最成熟的是华夏幸福。华夏幸福最开始立足于简单房地产开发和物业管理，2002年固安工业园区奠基成立，开启公司产业新城事业。公司先后在环渤海和长三角区域异地扩张，目前已累积签约近20个以上园区，版图遍布京津冀、长三角和辽宁沈阳等地。
目前公司已形成“园区+地产”的运营模式，包括产业新城和地产开发两大部分，在产业新城领域下又包括产业新城、产业发展和城市发展三大部门。其中产业新城包含三条产品线，分别是产业新城、城市产业综合体以及产业商务综合体。通过“产业+城市+运营”模式，结合城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市建设、城市运营等一系列整合经营行为，为区域经济发展和产业转型升级提供持续动力。
图5 “园区+地产”双轮驱动模式
公司发展内核在于产业引导和产业发展，未来核心竞争力在于构建平台。园区土地所有权基本属于地方政府而非公司，使得开发模式相对轻资产化，从而可以实现有效异地扩张。相比传统政府自行开发而言，公司的园区托管模式，一方面可以减少政府在园区建设上的初期投资，另一方面省去传统模式下土地前期购置成本，并分享园区成熟后的后期收益。两项结合的最大优点是短期内实现园区快速建设和有效异地复制，给公司和地方政府带来双赢。
公司对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，先聘请管理咨询公司为区域制定精准的产业发展规划，然后制定概念规划等设计方案。此外，公司以产业聚集为目标，瞄准成长性好的产业龙头与优质项目率先引进园区，再以产业龙头为核心，打造产业环境，形成产业聚集和产业链。
三、盈利模式——招商引资，现金为王
产业区的开发分为三个阶段：第一年至第三年为启动期，第四年至第六年为成长期，第七年至第十年为成熟期。公司对产业园的开发采取逐步分块开发的模式，每年平均仅开发一平方公里，每平方公里须投资4-5亿元左右。公司的住宅开发同工业园区建设同时启动，同时住宅开发的客群以北京客户为主，产品主打性价比，在园区开发前期即能快速产生现金流，为园区开发提供资金支持，也对项目的销售起到极大的支持作用。
除了上述现金流策略之外，公司还采取住宅开发分期获取土地等方式，减小资金占用。同时，住宅开发与园区开发同期进行，在园区建设初期即产生销售收入，并在园区开发第2年实现住宅开发现金流为正，为园区开发建设提供现金流支持，3-4年进入现金流加速流入期。因此，项目前期即可产生一级土地开发的回款，同时项目开发2-3年后，公司招商引资步入轨道，也将产生相应的服务性收入对项目现金流产生贡献。
通过产业导入、区域配套建设和城市配套住宅开发，公司既可以为区域带来就业机会和人流，又可以享受潜在区域升值潜力，同时保证现金流平衡。更为重要的时，当公司对区域整体基建和产业配套有充分准备时，可以在最适当的时点获取最合理的土地资源，最大可能减少土地无序储备和无效储备。大量园区产业发展业务使得公司在资产收益率和债务偿还能力上相比纯住宅类企业具备明显优势，财务结构中的各项占比表现突出。
图6 营业收入构成
公司的综合毛利率为42%，同时公司园区收益具有现金流稳定和长期性收益特征。从收入结构来看，公司的园区运营收入占45%，园区住宅开发占50%，其他商业服务收入占5%。公司的收入来源主要有土地整理与基建、招商引资和地产销售，核心能力包括战略规划和产业定位的能力（产业定位和产业规划）、产业招商引资能力（企业数据库、研究院、产业中国等研究平台）、投资建设能力（土地九通一平，以及配套设施的建设能力）。
图7 核心能力及产品线
四、产城平台——价值凸显，兑现可期
自公司2012年开始布局环首都经济圈以外区域以来，公司已在长三角区域的南京溧水、浙江嘉善、江苏无锡和沈阳苏家屯陆续扩张，异地扩张趋势已经十分明显。目前公司累计园区托管面积在780平方公里，京津翼、长三角区域已初具规模。
公司发展之初产业新城模式为简单的“产业开发+房地产配套”，然而伴随产业发展的不断升级，产业新城开始被赋予更大内涵。从发展情况来看，2013年以来公司已在产业孵化、医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行率先尝试。面临电子信息技术和电子商务产业蓬勃兴起的历史性机遇，公司成功导入工信国际、京东电商并签约固安卫星导航产业港。
公司立足京津冀地区，目前固安、大厂、怀来、香河等园区已形成各自特色产业园区。公司坚持既定产业新城业务模式并开始不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，部门区域产业已经初具规模。
正如公司旗舰项目——固安产业新城的发展历程那样，10年前固安是典型的农业县，钓具、滤芯、塑料是支撑县域经济的主力产业，全县年财政收入不足亿元，经济实力徘徊于廊坊市末位。从公司2002年开始发展固安工业园后，短短10年间，固安现代产业新城初具规模，财政收入增长26倍，近五年增速均超过45%，位居廊坊首位。随着河北省打造京津新增长极战略，未来有望着力推进固安、大厂等区域的示范效应，直接承接首都功能和产业转移的前沿要冲。
作者：李孟枭
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